„electrive.net LIVE“ – Wie sich die Ladeinfrastruktur in Wohn- und Gewerbeimmobilien entwickelt

Mit Zunahme der E-Mobilität auf den Straßen rückt auch der Aufbau von Ladeinfrastruktur in Immobilien immer stärker in den Fokus. Spätestens seit der Verabschiedung des GEIG muss sich die Immobilienwirtschaft damit intensiver befassen. Während der 19. Ausgabe von „electrive.net LIVE“ erlebten 450 digitale Gäste umfassendes Expertenwissen und Einblicke in erfolgreiche Projekte.

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Die Online-Konferenz umfasste zwei Panels mit jeweils anschließender Fragerunde. Die Sprecher waren zugeschaltet aus verschiedenen Teilen der Bundesrepublik: Ralf Michels, Präsidiumsmitglied im Verband der Immobilienverwalter Deutschland sprach aus Hamburg über Bestandgebäude und die Schwierigkeiten, die dort beim Aufbau einer passenden Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge einhergehen. Der Geschäftsführer von GETEC mobility solutions, Moritz Matthies, referierte aus Hannover über Chancen, Risiken und Lösungsansätze für die Immobilienwirtschaft. Sven Neumann, Key Account Manager bei The Mobility House war schon einmal Gast „electrive.net LIVE“, dieses Mal zeigte er aus München die Erfolgsfaktoren für eine ganzheitliche und zukunftsfähige Ladelösung auf.

Im Anschluss an die erste Runde gab Stephan Saal, Portfolio Manager E-Mobilität bei Siemens Smart Infrastructure, ebenfalls aus München zugeschaltet, Einblicke in das Thema Smart Buildings und wie diese mit der E-Mobilität zusammenwachsen. Aus Berlin erläuterte Rechtsanwalt Tino Beuthan (CMS Hasche Sigle) das Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG). Zu guter Letzt erfuhren die Zuschauer bei einem Doppelvortrag wie es beim Tower185 in Frankfurt mit der E-Mobility steht. Aus der Mainmetropole sprachen Per Müller, Leiter Konzeption & Planung bei Chargemaker sowie Carsten Tyska, Technical Property Manager bei BNP Paribas Real Estate.

Den Auftakt machte also Ralf Michels, Präsidiumsmitglied im Verband der Immobilienverwalter (VDIV) Deutschland. Der Spitzenverband repräsentiert 3.600 Unternehmen, die insgesamt 7,6 Millionen Einheiten verwalten, wovon 5,6 Millionen Einheiten von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind. Seit der jüngsten Reform des Wohnungseigentumsgesetz seien gerade Letztere in der Praxis ein großes Thema. Jeder Eigentümer habe nun das Recht, einen Antrag für Ladeinfrastruktur im Gebäude zu stellen, die WEG müsse diesem grundsätzlich zustimmen. Das ist keine einfache Sache. Viele Fragen, wie die Anzahl der Stellplätze, die Kosten, ob die Netze betreibbar sind und mehr, müssen zunächst geklärt werden. Laut Michels umfasst der WEG-Bereich vier Millionen Stellplätze. „Daran sehen wir schon, welches Problem auf die WEG-Verwalter zukommt.“ Von der Beschlussfassung bis zu dem Zeitpunkt, an dem das erste Auto an die Steckdose angeschlossen werden kann, vergehe ungefähr ein Jahr, führte Michels weiter aus.

Coronapandemie bremste Projekte aus

Um einen Beschluss durchzusetzen, muss eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden. Angesichts der Corona-Pandemie war das „ein ganz großes Problem“, erläutert Michels seine Erfahrungen. In den vergangenen zwei Jahren fanden deutlich weniger Zusammenkünfte statt. Michels zitiert aus einer Statistik, die der VDIV erstellt hat: Demnach fielen 65 Prozent aller Eigentümerversammlungen der letzten zwei Jahre aus. „Was natürlich auch bedeutet, dass diese Beschlüsse (…) nicht gefasst werden konnten“, so Michels.

Mit Blick auf die öffentliche Ladeinfrastruktur nannte Michels ein paar aktuelle Zahlen: So gebe es derzeit 52.000 öffentlich zugängliche Ladesäulen in Deutschland, bei einer Million Elektrofahrzeugen. „Daran sieht man schon, dass hier die Ladeinfrastruktur im öffentlichen Raum etwas hinterherhinkt.“ Dass das Ziel aus dem Koalitionsvertrag der Bundesregierung, eine Million öffentliche Ladesäuen bis 2030 zugänglich zu machen, erreicht wird, glaubt Michels nicht. Ihm zufolge werden aktuell 250 neue Ladepunkte pro Woche in ganz Deutschland gebaut, benötigt werde aber das 10-Fache. Wir müssten rund 2.000 Ladesäulen in der Woche schaffen“, sagt Michels. „Hier ist also einiges zu tun.“

„Jedes Gebäude ist unterschiedlich, die Nutzer sind unterschiedlich und es gibt eine ganze Menge an Themen, die man sich angucken muss“, bestätigt Moritz Matthies, der Geschäftsführer von Getec mobility solutions, in seinem Vortrag. Auf die von Michels angegebene Zeit von etwa einem Jahr zum Aufbau einer Ladeinfrastruktur bei WEGs legt er noch einmal einen drauf: Von der Erstklärung bis zur Wallbox an der Wand seien mindestens sechs Monate realistisch. „24 Monate ist leider etwas, was wir auch öfter sehen“, fügt er hinzu. Das sei vor allem eine Beschlussfassungsthematik, so Matthies. Die Diskussionen in WEGs seien von großer Unsicherheit geprägt. Verwaltern rät er deshalb, eine realistische Erwartungshaltung zu schaffen.

„Unterschiedliche Mieter, unterschiedliche Vorstellungen“

„Bei Gewerbeeigentümer und Gewerbevermieter geht es meistens etwas schneller“, sagt Matthies hinsichtlich der Zeitplanung. Aber auch hier komme es darauf an, wie viel im Vorfeld schon geklärt wird. Gewerbetreibenden rät er deshalb, die Gebäudeeigentümer mit ins Boot zu holen, um zu vermeiden, später noch Genehmigungen einholen zu müssen. Zudem seien im Gewerbebereich die unterschiedlichen Betriebskonzepte eine Hürde. „Unterschiedliche Mieter, unterschiedliche Vorstellungen“, bringt er es auf den Punkt. „Man muss es schaffen, möglichst viele Use-Cases abzudecken.“ Matthis spricht auch über die Abrechnungsverwaltung, das Lastmanagement und zukunftsfähige Zählerkonzepte. Einen besonderen Fokus legt er auf das Thema Schnittstellen: „Viele Gewerbemieter werden zukünftig eigene Flottenlösungen haben. Daher ist es sehr wichtig, dass sie offene Schnittstellen haben und dass sie Daten auf eine vernünftige Weise zur Verfügung gestellt kriegen.“ Auch Nachnutzer müssten eine vernünftige Basis haben. „Lösung für Nachrüstungen sind wichtig, man kann das nicht oft genug sagen.“

Die Wichtigkeit der Schnittstellen betont auch Sven Neumann von The Mobility House. Das Unternehmen hat bereits mehr als 110.000 Ladeinfrastrukturprodukte verkauft und installiert, das Lade- und Energiemanagement-System ChargePilot lädt aktuell über 700 E-Flotten, so Neumann. „Unser Anspruch ist, dass jedes Projekt eine zuverlässige Ladelösung bei gleichzeitiger maximaler Flexibilität und Zukunftssicherheit für eine zukünftige Skalierung bekommt.“ Mit einem Lade- und Energiemanagement könnten deutlich mehr Fahrzeuge zu geringeren Kosten geladen werden. Er verweist auf die Studie eines Netzbetreibers, die Einsparpotenziale von über 90 Prozent ausgemacht hat.

Auch Neumann hat Beispiele aus der Praxis mitgebracht, an denen er die verschiedenen Möglichkeiten aufzeigt, die bei der Suche nach einer passenden Lösung beachtet werden müssen. Eine Ladelösung müsse demnach einfach und intuitiv funktionieren. Er rät zu einer ausführlichen Beratung und die Einrichtung eines Budgets. Größenordnung sei hier rund 1.000 bis 3.000 Euro pro Projekt. „Wir stehen immer noch am Anfang der Elektromobilität“, sagt Neumann, in Zukunft werde es immer mehr Features und Geschäftsmodelle rund um die Elektromobilität geben wie beispielsweise Vehicle-to-Grid, Vehicle-to-Home etc. geben.

Unabhängigkeit mit selbst erzeugtem Strom

Während des anschließenden Panel-Talks ging es unter anderem um die Regulatorik und Gesetzgebung. „Mittelfristig wird es nur mit der Elektromobilität zusammengehen und auch nur mit mehr und mehr erneuerbare Energien“, sagt Neumann. Angesichts der Krisen auf der Welt erhalte die Energiewende derzeit neuen Schub. In der Politik sehe er deshalb deutlich mehr Veränderungsbereitschaft. Ralf Michels verweist an dieser Stelle auf den Eigentümerstrom. „Wir müssen unseren Strom selbst produzieren und speichern können und nicht von anderen abhängig sein“, sagt er. Er glaubt, dass weitere Förderprogramme nötig sind – etwa soezielle für WEGs. Bedeutung misst er in diesem Zusammenhang auch den gesetzlichen Auflagen bei. Bei Freiwilligkeit sei die Branche zu zögerlich. „es kommt meisten erst Schwung rein, wenn eine gewisse Verpflichtung kommt.“

Davon überzeugt, dass sich mehr Einsatz durch Unternehmen in der Elektromobilität lohnen wird, ist Moritz Matthies. „Das Marktpotenzial ist gigantisch“, sagt er mit dem Verweis auf den Gebäudebestand. „Ganz viel wird davon abhängen, wie schnell sich das entwickeln wird.“ Daher sei er auch für mehr Förderung – gerade im Mehrfamilienhaus-Bereich. In der Immobilienwirtschaft sei „der Knoten geplatzt“, führt er weiter aus. „Gerade im Gewerbebereich sehen wir eigentlich keine Projekte mehr, die unter 80, teilweise 100 Prozent Ladeinfrastruktur mindestens vorrüsten“.

Nach einer kurzen Mittagspause ging es gleich weiter mit dem zweiten Panel. Bei Siemens Smart Infrastructure geht man davon aus, dass bis 2030 mindestens 15 Millionen E-Fahrzeuge auf den Straßen unterwegs sein werden. Stephan Saal zeigte die Bereiche auf, die sich in einem intelligenten Haus vernetzen lassen. „Wir wollen das Smart Building in einen Gesamtkontext setzen“, sagt er. Als Stakeholder benennt er: Flottenkunden, Dienstwagennutzer, Mitarbeiter mit ihren privaten E-Fahrzeugen sowie Kunden und Gäste.

Als Herausforderung beim Netzausbau zählt er unter anderem den Netzanschluss, den mit der E-Mobilität einhergehenden Anstieg der Spitzenlast und den Energieverbrauch allgemein auf. Auch Saal unterstützt erstaunlicherweise offene Schnittstellen. „Sich auf einen Anbieter zu versteifen, ist nicht unbedingt sinnvoll“, sagt er. „Wir wollen eine Systemoffenheit bieten.“ Wichtig sei zudem, auch die richtige Hardware zu nutzen. „Wir wollen es möglich machen, dass auch eine Ladeinfrastruktur, die beim Kunden schon vorhaben ist, in unsere Systeme integriert werden kann.“ Mit Blick auf den Bestand in Deutschland glaubt Saal, dass auch der Altbau smart gestaltet werden kann. „Flächen müssen verdichtet werden, es werden nachträglich Gebäude erweitert“, sagt er. Ein lohnendes Geschäft für Siemens.

Unklarheiten im Gesetz bremsen

Rechtsanwalt Tino Beuthan von CMS Hasche Sigle liefert Erklärungen zur gesetzlichen Ebene. In seinem Vortrag erläutert er die einzelnen Aspekte der im vergangenen Jahr in Kraft getretenen Reform des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) und benennt Studien, die zeigen, dass die Novelle in der Branche noch nicht ausreichend genug wahrgenommen wird. Das Gesetz soll den Ausbau der Ladeinfrastruktur beschleunigen, doch bestünden noch Unklarheiten, sagt der Anwalt. So werde das GEIG zum Beispiel hinsichtlich einiger Begriffsdefinitionen kritisiert. Unklar seien zudem auch Aspekte zu den Ordnungswidrigkeiten und der Umsetzung. Er rät dazu, im Zweifel sich mit den Ordnungsbehörden in Kontakt zu setzen.

Der Schlussakt der „electrive.net LIVE“-Show gehörte Per Müller, Leiter Konzeption & Planung bei Chargemaker, und Carsten Tyska, Technical Property Manager bei BNP Paribas Real Estate. Sie rundeten die Online-Konferenz mit Einblicken in das Tower185-Projekt in Frankfurt ab. 18 Wochen seien für den Bau von Ladeinfrastruktur geplant gewesen, erläutert Müller. Dabei mussten viele Anforderungen, viele Themen zusammengebracht werden. Man habe viele Gespräche geführt, so Müller. Kommunikation sei ein Schlüsselpunkt. „Die Installation birgt einige Stolpersteine.“

45 statt 18 Wochen Bauzeit

Am Ende dauerte der Aufbau dann auch länger als geplant: insgesamt 45 Wochen. Überrascht hat ihn das offenbar nicht. Nichts sei schlimmer, als bei einem solchen Projekt kein Ziel zu haben, sagt er dazu und meinte es als grundsätzliche Orientierungshilfe. „Wir haben unfassbar viele Überlegungen machen müssen“, fügt Tyska an. Mit dem Ergebnis zeigen sich die beiden Experten zufrieden. Vor einem Jahr standen in dem Gebäude noch 15 Ladepunkte zur Verfügung, inzwischen sind es 130. „Wir bieten jedem Mieter mindestens einen Ladepunkt an“, so Tyska.

Zur anschließenden Diskussionsrunde schaltete sich noch Conrad Hammer von der Nationalen Leitstelle Ladeinfrastruktur hinzu. Er pries einen neuen Leitfaden zur Installation von Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden an. Und bestätigte den Eindruck, der in der gesamten Online-Konferenz wahrzunehmen war: Die Immobilienwirtschaft lässt sich mehr und mehr auf die Elektromobilität ein. Die Abwehrhaltung scheint überwunden, auch wenn es hier und da noch Unklarheiten gebe. Dass die Gebäude – ob nun Wohnungen oder Gewerbe – in einer Schlüsselposition beim Aufbau der Ladeinfrastruktur sind, bestätigten letztlich alle Experten.